Le 1er juillet aura été une date clé en matière de rénovation énergétique cette année. Ouverture de la « MaPrimeRenov’ » pour les travaux énergétiques aux bailleurs, disparitions de certains certificats d’économies d’énergie et enfin le changement de réglementation concernant le DPE.

Focus sur le DPE, changements, nouveaux modes de calcul et DPE opposable !

Rappel sur le diagnostic DPE

Le diagnostic performance énergétique est l’un des diagnostics obligatoires pour la mise en location ou la vente d’un bien immobilier. Il doit être réalisé tous les 10 ans par un professionnel certifié (diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité COFRAC).

Le diagnostic étudiait jusqu’à aujourd’hui les caractéristiques du bien concernant le bâti, ou avec factures à l’appui pour évaluer sa consommation énergétique. Une note de A à G lui était alors attribué. Les biens notés F et G sont considérés comme des passoires thermiques et seront bientôt retirés des biens locatifs suite au projet de loi « Climat et résilience ».

La réforme applicable au 1er juillet prévoit maintenant que le diagnostic établi doit également évaluer les émissions de gaz à effet de serre du logement. Ainsi, des biens chauffés au fioul ou gaz de ville seront pénalisés pour leurs émissions de carbone. Une note sera donc donnée pour évaluer la consommation énergétique du logement, une autre note donnera des indications sur ses émissions de gaz.

C’est la note la plus basse des deux qui donnera la note globale du logement, aucune « moyenne » des notes n’est prévue. Des conseils et des recommandations seront plus largement ajoutés au DPE pour aider les propriétaires à isoler, rénover et améliorer les performances de leur logement.

La seconde partie de la réforme tant à fiabiliser les diagnostics de performance énergie. Ainsi, la loi prévoit qu’ils seront maintenant opposables !

Qu’est-ce que le DPE opposable ?

Lorsqu’un document est opposable, cela signifie en réalité qu’il peut être remis en cause par la partie adverse, mais aussi qu’il engage la responsabilité de celui qui émet ou fourni le diagnostic. Des mesures judiciaires sont donc possibles à l’encontre du vendeur ou bailleur en cas de fausse déclaration.

Ainsi, jusqu’alors, le DPE a toujours été un diagnostic obligatoire pour une vente ou une mise en location, mais bien souvent le document est intégré directement dans le dossier de diagnostics techniques sans être réellement critiqué. Et pour cause, celui-ci n’était jusqu’alors pas opposable. Le vendeur fournissait le document, mais sa véracité ne pouvait être un critère de poursuite après la vente.

Aujourd’hui, en cas de doute sur le DPE, l’acheteur ou locataire peut se retourner contre le vendeur ou bailleur et l’emmener devant un tribunal.

Comment faire opposition au DPE d’un logement ?

Si vous constatez des différences flagrantes entre les performances évoquées par le DPE et celles vécues effectivement, vous pouvez tout simplement demander à un diagnostiqueur de venir effectuer un second diagnostic.

Vous pouvez ensuite engager des poursuites à l’encontre du vendeur ou bailleur pour faire valoir votre diagnostic. A noter que le vendeur ou bailleur engage sa responsabilité en fournissant le diagnostic et ses informations, mais il pourra à son tour se retourner contre l’entreprise ou le diagnostiqueur en cas de DPE erroné.

Conséquences d’un DPE erroné et opposé

L’acheteur ou locataire peut demander des dommages et intérêts au propriétaire si le DPE erroné est validé. Dans le cas d’une vente, celle-ci pourra même être annulé.

C’est ensuite au propriétaire de prendre des mesures. Si ce sont ses communications lors de la mise en ligne de l’annonce qui sont erronées, il est seul responsable. Si par contre, le diagnostic a mal été réalisé, il peut se retourner à son tour contre la société émettrice du diagnostic.

Questions fréquentes autour du nouveau DPE :

Le diagnostic DPE est-il toujours obligatoire ?

Non, le DPE est obligatoire pour la mise en location longue durée (supérieure à 4 mois/an) et pour la mise en vente d’un bien immobilier.

Le DPE vierge est-il toujours possible ?

Le mode de calcul par facture va être abandonné avec l’arrivée du nouveau DPE, ainsi, le mode de calcul retenu s’intéressera uniquement au mode de calcul « 3CL » c’est-à-dire basé sur le bâti. Par conséquent le DPE vierge qui n’était possible que lorsqu’un logement était resté inoccupé un certain temps va petit à petit être abandonné.

Le coût du nouveau DPE pour les propriétaires ?

Si jusqu’à présent le DPE coûtait entre 60€ et 120€ en fonction du logement, les nouveaux modes de calcul risquent de faire monter son coût. On prévoit un coût entre 100€ et 250€ pour effectuer les nouveaux DPE.

Mon DPE « ancienne version » est-il encore valable au 1er juillet 2021 ?

Les anciens diagnostics restent valables jusqu’au 31 décembre 2024 (sauf fin de validité antérieure). A partir du 1er janvier 2025, tous les anciens DPE devront avoir été remplacés. Cela concerne donc tous les diagnostics réalisés après le 31 décembre 2014.

 

Dans tous les cas, nous recommandons aux propriétaires bailleurs d’anticiper la réalisation de ce nouveau diagnostic en prévision du projet de loi « climat et résilience » (qui prévoit pour rappel une interdiction de location des passoires thermiques à horizon 2028).