On ne vous apprend rien, avec l’inflation et la crise économique actuelles, nombre sont ceux qui arrivent difficilement à payer leurs factures en fin de mois. Avec l’arrivée de la trêve hivernale (1er novembre), le nombre de loyers impayés risque encore d’augmenter, vous mettant alors éventuellement dans une situation délicate.
Les loyers impayés en progression constante pour 2023
Ainsi, entre septembre 2022 et septembre 2023, les relances pour loyers impayés ont augmenté de 60% en Île-de-France d’après Imodirect. Soit 126 000 impayés ont été recensés cette année contre 71 000 en 2022. Les impayés à « J + 30 » battent leur propre record au mois d’août. Avec 3,49%, on rejoint aujourd’hui le taux des grandes villes.
Les locataires sont somme toutes les victimes collatérales de toutes les hausses de prix, notamment de l’énergie, et d’une baisse de leur pouvoir d’achat. Dans ce contexte, même si la hausse des loyers a été plafonnée à 3,50%, ceux-ci restent parfois très élevés par rapport aux revenus des ménages.
Point surprenant : le profil des mauvais payeurs
Initialement, on remarquait pour ces impayés des profils spécifiques comme les familles monoparentales ou des personnes éloignées de l’emploi. Aujourd’hui, les mauvais payeurs sont aussi des ménages avec deux personnes en CDI.
Ainsi, lors de la mise en location, le choix de certains profils selon les critères initiaux peut s’avérer une mauvaise idée. Il faut revoir les critères à la hausse ou trouver des solutions pour protéger vos revenus.
Pourquoi se protéger des loyers impayés ?
Beaucoup d’appartements en location sont des investissements locatifs pour lesquels les propriétaires contractent un crédit qu’ils doivent donc rembourser tous les mois. De fil en aiguille, le propriétaire n’a plus de ressources liées à son bien, il sera lui-même dans une posture délicate.
Les loyers perçus pour un appartement sont bien souvent réinvestis dans l’entretien de celui-ci. Ainsi, un manque à gagner trop important peut entraîner une dégradation de la qualité de la propriété au fil du temps.
Outre les notions de remboursement de crédit, la location est un revenu, qui fait parfois l’objet d’une planification financière (notamment pour les bailleurs). Si certains loyers tardent à entrer, ils impacteront nécessairement la stabilité financière des propriétaires.
Comment se protéger des impayés de loyers ?
De façon assez individuelle et à votre préférence, vous pouvez décider de relancer votre locataire pour son loyer à J+1, J+10 et J+30. La date de paiement du loyer est fixée sur le contrat de bail, le plus souvent le 1er de chaque mois et d’avance.
Avant d’entamer des démarches judiciaires plus longues et plus coûteuse nous recommandons de passer par différentes étapes amiables comme le plan d’apurement (programme de remboursement échelonné) ou l’envoi d’une mise en demeure (dès 15 jours de retard).
Commandement de payer :
Après l’envoi de plusieurs relances, simple puis recommandée, il est recommandé d’envoyer une demande de « Commandement de Payer ». C’est un acte qui est rédigé et délivré par Huissier de Justice et est le préalable à une action judiciaire.
S’ouvrait alors un délai de deux mois pour le locataire défaillant pour régulariser sa dette en intégralité ou saisir le tribunal s’il contestait celle-ci. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 dite loi anti-squat.
Les garanties loyers impayés (GLI) :
Ces assurances pour protéger les bailleurs contre les impayés se sont beaucoup développées ces dernières années. Il faut noter que ces assurances pour loyers impayés sont bien souvent disponibles uniquement si vous confiez la gestion de votre bien à un cabinet de gestion, qui lui-même aura souscrit un contrat groupe vous permettant de bénéficier de taux attractifs. Les profils des candidats, les dossiers de solvabilité sont alors étudiés par le cabinet de gestion, et il vous sera possible d’obtenir un agrément de prise en charge en cas de défaillance de votre locataire.
Image par Jens Neumann de Pixabay