Si la perspective d’une acquisition décotée peut être attirante, le viager est une solution à double tranchant. Alors avant de vous lancer, veillez à vous renseigner sur les avantages et inconvénients de ce dispositif immobilier.
Le viager, un investissement à long terme : définition
Le viager consiste à acheter un bien occupé par une personne âgée (le crédirentier). L’occupant garde l’usufruit et l’acheteur (le débirentier) doit verser une rente régulière tant que le vendeur est vivant. L’acquéreur peut également verser en plus de la rente une somme entre 40 et 45% du prix à la signature de l’acte de viager (le bouquet). La mise en place de ce type de dispositif immobilier se fait obligatoirement chez un notaire.
Pour que le viager soit valide, le décès du vendeur doit être imprévisible et ne doit pas arriver dans les 20 jours suivant la signature du contrat, sinon la vente est annulée.
Ce type d’achat permet l’acquisition d’un bien à prix normalement attractif. Mais selon les cas, il peut aussi devenir particulièrement coûteux pour l’investisseur.
La gestion du bien en viager
Les travaux d’entretien du bien sont bien sûr à la charge de l’occupant. Il en va de même pour la taxe d’habitation et les factures énergétiques. Le crédirentier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la perception de rentes viagères. Le débirentier prend à sa charge la taxe foncière, comme dans le cas d’une donation.
Les avantages du viager dans l’immobilier
Ce dispositif présente deux avantages corrélés : l’acheteur acquiert un bien à prix réduit et le vendeur s’assure un revenu régulier.
Dans tous les cas, le prix du bouquet et de la rente viagère sont évalués en fonction des caractéristiques du bien et de l’espérance de vie du vendeur. Le but n’étant pas de léser l’une ou l’autre des parties.
Les avantages de l’achat en viager occupé pour l’acheteur
Pour l’acquéreur, c’est un moyen d’échelonner l’achat d’un bien sur une très longue période. Le prix du bien n’est plus impacté par les variations de l’immobilier dans le quartier. Ainsi, il lui est possible d’obtenir un bien qui dans l’avenir sera particulièrement bien localisé et de faire une plus-value immobilière.
Si l’usufruitier quitte le logement, il est possible à l’acheteur de l’occuper à condition d’une renégociation de la rente.
Les avantages du viager pour le crédirentier
Le viager est une solution idéalement pensée pour les propriétaires retraités. La rente mensuelle leur assure un revenu régulier. Ils peuvent aussi bénéficier d’un abattement fiscal sur les revenus en fonction de leur âge.
Les inconvénients du viager pour un investissement immobilier
Si les acheteurs boudent le viager, c’est principalement pour une question morale : plus le crédirentier décède tôt, plus l’achat est rentable. On parle donc d’un « pari sur la mort ».
En découle également le risque que la personne ait une longévité supérieure à l’espérance de vie prévue lors de la signature. L’acquisition s’avère alors un véritable fiasco financier.
En effet, le facteur risque de cette solution est non négligeable. La rentabilité de l’achat n’est jamais assurée et ce système demande une certaine stabilité financière de la part de l’acheteur qui doit subvenir à une rente tout en ayant son propre logement. C’est donc un dispositif plutôt réservé à des investisseurs qu’à des acheteurs.
A savoir également qu’en cas de non-paiement des échéances, le contrat est annulé et les sommes versées perdues.
Même s’il représente moins de 1% des ventes et se concentre principalement dans le Sud de la France et l’Ile de France, le viager est une forme de vente immobilière intéressante à condition d’être bien informé. Pour vous accompagner, faites appel à une société de gestion immobilière.
Il est vrai que le viager comporte certains inconvénients qui repoussent beaucoup d’acheteurs, mais il ne faut pas oublier que c’est un mode d’achat hyper accessible pour ceux qui n’ont pas les moyens de souscrire un prêt.