La SCI, société civile immobilière, est en droit français une société civile qui a un objet immobilier. C’est un outil juridique assez facile à mettre en place mais soumis à des formalités d’immatriculation et de statuts. Quel intérêt y-a-t-il à investir en SCI et peut-on louer un bien acheté en SCI ?
Qu’est-ce qu’une SCI?
La SCI est une personne morale, avec une personnalité juridique propre, créée par les futurs associés dans un but précis répondant à leurs besoins. Outre la construction ou l’achat d’un bien immobilier, l’objet social de la SCI peut être un investissement locatif. La création d’une SCI impose le respect d’un certain nombre d’obligations juridiques. Il faut être majeur ou mineur représenté par son tuteur. Les personnes qui n’ont pas le droit d’être commerçant peuvent être associés dans une SCI. Le nombre d’associés est libre, au minimum de deux. Le capital social de la SCI est divisé en parts sociales qui appartiennent aux associés et dont la valeur correspond à une partie de la valeur du bien immobilier. Le dépôt en banque des fonds constituant le capital doit être opéré de même que la réalisation des apports en nature. La rédaction et l’enregistrement des statuts, la publication d’un avis de constitution de la société et la demande d’immatriculation de celle-ci sont des démarches incontournables.
Le fonctionnement de la SCI.
Les règles de fonctionnement sont prévues dans les statuts où les droits et obligations des associés sont définis. La rédaction des statuts nécessite donc un soin tout particulier et l’intervention d’un notaire est souhaitable. Le respect des règles de fonctionnement est incontournable afin que la société ne soit pas déclarée fictive. Ainsi la tenue d’assemblées générales régulières et la consultation des associés sont-elles incontournables, notamment pour l’approbation des comptes.
Un gérant est désigné par les associés. Il est chargé de la gestion courante de la SCI et de ses biens. Il est responsable de sa gestion et rend des comptes aux associés au moyen d’un rapport comptable établissant les bénéfices réalisés ou à venir et les pertes encourues. Il est utile de savoir que les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables du passif de la société et ne peuvent limiter leur responsabilité au montant de leur apport.
Mise en location d’un bien détenu en SCI, avantages et inconvénients.
Lorsqu’une SCI est créée pour réaliser un investissement locatif, c’est la SCI elle-même en tant que personne morale qui est propriétaire-bailleur. Des textes législatifs, comme la loi Scellier qui favorise l’investissement locatif dans le neuf ou le dispositif Borloo pour la location conventionnée dans l’ancien, peuvent s’appliquer dans le cadre d’acquisitions par une SCI. Les avantages fiscaux qui découlent de ces régimes peuvent se révéler intéressants. La SCI peut choisir de déléguer la gestion locative du ou des bien(s) acquis par celle-ci.
Un bail conclu avec une SCI est différent d’un bail conclu avec un particulier dans les rapports propriétaire/locataire. Le gérant qui représente la SCI peut notamment se justifier de certaines décisions en se retranchant derrière la décision des associés, ce que ne peut faire un propriétaire en prise directe avec son locataire.
Opter pour un investissement locatif en SCI peut présenter aussi certains inconvénients à prendre en compte. Le fonctionnement de la société est, en effet, assez lourd avec des formalités administratives incontournables comme la tenue d’une comptabilité, la publicité, la nomination d’un gérant. Enfin, la responsabilité personnelle des associés est engagée sur les dettes de la SCI.