Le 24 novembre 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a été publiée au Journal Officiel. Sa mise en application est maintenant en vigueur et apporte différents changements pour les bailleurs et propriétaires de biens en location.
Cette loi entraîne des modifications sur la loi du 6 juillet 1989 et sur la location en générale : bail de mobilité, dématérialisation de document, réglementations en matière de loyer et de nouvelles obligations pour les loueurs.
Loi ELAN : l’instauration du bail de mobilité
La principale nouveauté de la loi est la création d’un bail de mobilité. Ce bail a été créé à l’intention des personnes à la recherche d’un logement pour une durée inférieure à 10 mois. Ce bail s’applique notamment dans les cas de location de courte durée liés aux études, à un apprentissage, à une formation ou encore à des missions temporaires dans le cadre d’une activité professionnelle.
Quelles modalités pour un bail de mobilité ?
Lors de la création de ce type de bail, il est nécessaire de faire apparaître la mention « Bail de mobilité » sur le contrat, ainsi que le motif de la décision. Le bail doit être d’une durée comprise entre 1 et 10 mois et n’est pas renouvelable à terme, sauf à devenir un bail traditionnel. Le locataire peut, à tout moment, déposer une demande de congé avec un préavis d’un mois quel que soit le type de logement.
Dans le cadre de ce contrat, le locataire ne peut être soumis au dépôt de garantie, mais il est cependant possible pour le bailleur de demander le paiement d’une caution dans les mêmes dispositions que pour les contrats classiques. Attention, pour les colocations, il n’est pas possible de mettre en place le principe de solidarité des locataires.
Enfin, sur l’aspect financier, le bailleur ne peut procéder à des révisions de loyer durant la période du contrat. Il peut cependant choisir de mensualiser les charges en appliquant un forfait compris dans le loyer.
Dématérialisation documents locatifs et dossier de diagnostic
Outre l’apparition du bail de mobilité, la loi ELAN s’inscrit dans la transition vers le numérique. Ainsi, il sera maintenant possible de procéder à l’envoi d’un bail de location numérique signé électroniquement par les deux parties.
Il en va de même pour le dossier de diagnostics obligatoires et le règlement de copropriété. Ces documents nécessaires à la mise en location d’un bien peuvent maintenant être envoyés par voie numérique au locataire, sauf « opposition d’une des parties ». Lors de la mise en gestion d’un bien, faites appel à des professionnels de la gestion locative et bénéficiez d’un accompagnement pour la réalisation des diagnostics obligatoires à la mise en location.
Concernant les diagnotics obligatoires, la loi ELAN prévoit également à long terme, de permettre au locataire d’opposer le diagnostic énergétique au bailleur. Autrement dit, ce ne sera plus la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur qui sera engagée en cas de différent, mais bien la responsabilité contractuelle du bailleur. L’entrée en vigueur de ces dispositions est fixée au 1er janvier 2021 et concernera les documents édités à compter de cette date.
L’encadrement des loyers revus par la loi ELAN
En 2015, la loi ALUR avait avancé l’idée d’un loyer encadré par un loyer médian calculé sur la base des loyers d’une zone définie. Cette mesure avait cependant été annulée suite à sa non-conformité avec les dispositions de l’article 17 de la loi de 1989. En modifiant la loi de 1989, l’article 139 de la loi ELAN a permis de remettre en place l’encadrement des loyers sur les zones délimitées.
Ainsi, les collectivités locales, les communes ou les zones dites tendues peuvent faire une demande pour la mise en place d’un encadrement des loyers sur un périmètre délimité. Un arrêté préfectoral annuel sera alors publié fixant le montant des loyers de références pour l’année. Autre nouveauté, la mise en place de l’encadrement dans une zone autorise le préfet à sanctionner financièrement le bailleur en cas de non-respect de l’encadrement.
Locations saisonnières : nouvelles obligations et sanctions
Les locations saisonnières ne sont pas en reste de la nouvelle loi ELAN pour le logement et l’aménagement. En effet, pour les propriétaires bailleurs, l’article 145 de la loi introduit des sanctions pécuniaires en cas de non-déclaration d’une location touristique ou non-transmission du décompte de nuitées à la mairie.
Il faut savoir qu’un propriétaire souhaitant louer sa résidence principale en tant qu’habitation meublée pour une courte durée devra, au préalable, obtenir une autorisation auprès de sa mairie. Suite à la validation de la demande, le bailleur ne pourra dépasser un seuil de 120 jours de location par an et fournir le décompte des nuitées à la demande de la mairie, sous peine de sanctions financières.
La loi ELAN traite de bien d’autres aspects de la gestion locative et de l’immobilier. Nous avons choisi aujourd’hui d’en faire un résumé à destination des bailleurs et propriétaires, mais son application est bien plus large. D’autres articles de cette loi se rapportent également aujourd’hui à un contexte plus social. Pour toutes questions relatives à la loi ELAN et à son impact sur l’administration de votre bien immobilier, contactez l’équipe MCP Gestion et Patrimoine.