Parmi les risques les plus importants évoqués lors d’un investissement locatif, le non-paiement du loyer revient le plus régulièrement. Comment faire lorsqu’un locataire ne paie pas ou plus son loyer ?

Voici un bref résumé des recours possibles en cas de loyers impayés et des solutions et des conseils pour s’en prémunir avec les assurances loyers impayés ou garanties universelles de risques locatifs.

Loyers impayés : les recours en cas de loyer impayé

Situation inconfortable par excellence, le loyer impayé engendre des soucis pour le bailleur et pour le locataire.

La relance simple ou par lettre recommandée

Votre locataire a du retard, cela peut arriver. En premier lieu, faites une simple relance par téléphone ou mail. Si cette relance n’obtient pas de réponse, faites-lui parvenir un courrier de relance. Souvent un courrier papier daté et remis contre signature, un courrier avec accusé de réception par exemple. Conservé bien l’accusé de réception en cas de poursuite de la procédure.

La mise en demeure pour non-paiement de loyer

Comme pour les factures impayées, si votre relance est sans réponse, vous devez envoyer au locataire une lettre recommandée de mise en demeure pour non-paiement de loyer. En même temps, ou sous 15 jours après la date à laquelle vous avez signifié la situation au locataire, vous devez aussi informer la caution solidaire par voie recommandée.

Si le locataire paie son loyer à l’issue du délai fixé dans le courrier, la procédure s’arrête là. Si ce courrier reste sans réponse, vous pouvez entamer une procédure plus formelle.

Demande de résiliation du contrat de location

La résiliation du contrat de location et l’expulsion du locataire se fait soit par l’intermédiaire d’un juge d’instance ou au moyen de l’application d’une clause résolutoire figurant dans le contrat de location. Cette clause entrainera aussi la saisine d’un juge d’instance.

Attention, la procédure peut durer plusieurs mois entre la saisine du juge et l’exclusion définitive du locataire ! Ce sont autant de mois sans loyer, sans compter les frais de procédures : huissiers, avocats etc. C’est pourquoi il est possible de se prémunir des situations de loyers impayés, notamment par le biais d’assurances spécifiques.

Les assurances loyers impayés pour louer en toute sérénité

Même si les situations de loyers impayés restent encore marginales, le jour où cela vous arrive c’est aussi votre situation de propriétaire qui peut être remise en cause.

Il est possible d’anticiper ces problématiques en souscrivant une assurance loyers impayés. L’assurance loyers impayés ou garantie loyers impayés, peut-être souscrite auprès d’un assureur privé. Elle protège le propriétaire dans la majeure partie des contrats en cas de loyers impayés, détérioration, départ prématuré du locataire et frais de contentieux.

Le contrat agit dans le cas d’un locataire réputé solvable et sans risque. De manière générale, l’assurance loyers impayés s’élève à un pourcentage du loyer. Grâce à une assurance loyers impayés, l’assureur prendra le relais en cas de non-paiement des loyers. Pour certains contrats, les dégradations peuvent être prises en charge quand elles n’entrent pas dans le cadre de la caution ou encore l’assureur peut vous verser les loyers jusqu’au relogement en cas de départ prématuré, intéressant en cas de décès par exemple.

Comment fonctionne les assurances de loyers impayés ?

En cas d’impayés, vous devrez toujours adresser un courrier de relance ainsi qu’une mise en demeure au locataire dans le délai prévu au contrat. Si le locataire ne paie pas, vous pourrez transmettre le dossier à l’assureur dans le délai prévu dans le contrat de garantie loyers impayés.

Assurance loyer pour le locataire

Le locataire peut aussi anticiper le risque d’impayés en souscrivant à la Garantie universelle des Risques Locatifs. La Garantie universelle des Risques Locatifs (GRL) s’adresse aux locataires disposant de revenus équivalents au moins à 2 fois le montant du loyer et dont le loyer est inférieur à 2 000€.

Le locataire éligible à la GLR est alors en mesure d’assurer son bailleur du paiement des loyers en cas d’impayés jusqu’à 70 000€, du remboursement de dégradations jusqu’à 7 700€ en location vide et du recouvrement des frais de procédure. Le coût de la GRL est fixé par les assureurs partenaires, la prime étant prise en charge en partie par Action Logement et l’état, en moyenne, elle s’élève à 3% TTC du loyer + charges.

Pourquoi souscrire à une assurance loyer ?

Partant du principe que tous les locataires sont de bonne foi, notre principal conseil reste de soigner vos relations dès le départ, cela vous permettra d’anticiper les situations difficiles si elles doivent arriver. En général, le locataire aura à cœur de vous prévenir en cas de problème de paiement afin de trouver une solution à l’amiable.

Malheureusement, un loyer impayé n’est jamais bon. En effet, pour certains propriétaires, le loyer équivaut au remboursement d’un prêt, au paiement d’autres charges ou frais personnels. Un défaut de paiement dans vos revenus locatifs et c’est vous qui vous retrouvez en situation de non-paiement.

A ce titre, il est parfois plus facile de passer par une assurance qui vous garantit chaque mois la perception de la somme du loyer. Ces assurances sont souvent considérées comme des surplus inutiles, mais elles ont leur intérêt dans bien plus de situations qu’on ne le croit.

Chez MCP Gestion & Patrimoine, l’assurance couvre également les détériorations immobilières, en plus des frais de contentieux et de procédure, ainsi que tous les frais de litiges.

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