Créé en 2014 par la loi Alur, le DTG ou diagnostic technique global a pour objectif de lutter contre les copropriétés insalubres, qui semblent de plus en plus nombreuses. Notre agence de gestion locative s’est intéressée à ce diagnostic afin d’apporter des réponses à nos propriétaires.

La réglementation autour de ce diagnostic, pas toujours obligatoire, reste parfois floue pour les copropriétaires. Voici un récapitulatif des décrets et articles mentionnant ce diagnostic.

Définition et objectif du DTG

Le diagnostic technique global a pour but d’établir la situation générale de l’immeuble et les éventuels travaux indispensables à son maintien et à sa bonne santé. Il doit être présenté l’année suivant sa réalisation lors de l’assemblée générale annuelle.

Si des travaux sont à prévoir, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’AG la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) et ses conditions de mise en œuvre.

Quelles copropriétés sont concernées ?

Ce dispositif est obligatoire pour certaines copropriétés désignées comme insalubres ou pour les nouvelles copropriétés. Une nouvelle copropriété est ainsi désignée par « un immeuble de plus de 10 ans et qui fait l’objet d’une mise en copropriété, suite à une division des lots par exemple ».

Depuis 2017, toutes les copropriétés doivent au moins voter pour déterminer si le DTG sera effectué, le vote se fait à la majorité simple.

Contenu du diagnostic technique global

Afin de faciliter la mise en œuvre du DTG, son contenu a été défini par la loi et précise qu’il doit contenir les éléments suivants :

  • Analyse des parties communes et des équipements communs ;
  • État du syndicat de copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires ;
  • Analyse des améliorations possibles de l’immeuble ;
  • Diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou audit énergétique.

Une fois, réalisé, le diagnostic propose une synthèse présentant la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (sur les 10 prochaines années) et une évaluation du coût de ces travaux. Cette liste servira de base de réflexion pour les copropriétaires et pour la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux.

Plan pluriannuel de travaux et DTG

Nouvelles règles pour certaines copropriétés plus anciennes, l’article 171 de la loi n°2021-1104 indique que les copropriétés de plus de 15 ans devront élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT). « Le projet de plan pluriannuel de travaux est réalisé à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble, du diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global dès lors que ce dernier a été réalisé. »

Ces dispositions entrent en vigueur aux dates suivantes :

  • 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
  • 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
  • 1er janvier 2025 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots

Qui peut réaliser le DTG ?

Le contenu du DTG étant défini, les compétences et garanties de la tierce personne réalisant le diagnostic ont été établies. La réalisation du DTG doit ainsi être confiée à un thermicien ou un diagnostiqueur immobilier disposant de la totalité des compétences évoquées par l’article.

Il est à noter que le diagnostiqueur ne pourra en aucun cas être, ou être en relation quelle qu’elle soit, avec l’entreprise réalisant les travaux. Il ne devra recevoir ni avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit de la part de la personne réalisant les travaux.

La tierce personne réalisant le diagnostic n’a pas d’obligation de certification (comme c’est le cas pour les diagnostiqueurs énergétiques).