Comme nous vous l’expliquions lors de notre dernier article, la gestion d’un bien en location n’est pas évidente et demande du temps. Il est d’autant plus difficile pour les propriétaires de s’y retrouver à l’heure d’établir la déclaration d’impôts sur le revenu. Il faut savoir que les revenus locatifs relèvent :
– soit des revenus fonciers,
– soit des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L’imposition est différente si un bien loué est meublé ou non.
Dans cet article, nous revenons sur les détails que vous devez connaître si vous percevez des revenus issus de la location de biens.
La fiscalité pour la location non meublée
Les revenus issus de la location d’un bien non meublé relèvent de l’impôt sur le revenu à la catégorie des revenus fonciers.
Régime micro-foncier des locations non meublées
Si un loueur d’un bien non meublé possède une recette inférieure à 15 000 € par an, le régime d’imposition simplifié appelé « micro foncier » est applicable. Ce régime d’imposition permet un abattement forfaitaire pour frais de 30%. Lors de sa déclaration, le loueur renseigne le total de ses recettes qui ne sont automatiquement imposées qu’à 70%. le revenu brut après abattement de 30% est ajouté aux autres revenus pour être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Il faut noter que le micro foncier n’est pas compatible avec certaines lois relatives aux locations telles que les lois Malraux, Robien ou encore Périssol. Ce régime d’imposition n’est pas applicable non plus avec les propriétaires dont les revenus fonciers correspondent dans leur totalité à des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés comme les SCI par exemple.
Régime réel des locations non meublées
Par ailleurs, si le loueur d’un bien non meublé possède une recette supérieure à 15 000 €, c’est alors le régime réel d’imposition qui s’applique. Il est donc nécessaire d’établir une déclaration « 2044 », en renseignant l’historique des loyers, des frais, et des charges. Vous pouvez dans le cas du régime réel déduire les frais de gestion, les assurances, les frais engagés pour des travaux, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d’emprunt.
Cas particulier d’un déficit lors de la location
Dans certains cas, la location se révèle davantage source de déficit que de revenus. Si les dépenses à l’origine du déficit ne concernent pas les intérêts d’emprunt, ce déficit est donc imputé au revenu global s’il ne dépasse pas la limite annuelle de 10 700 €. Si le déficit généré par la location du bien est supérieur à 10 700 €, l’excédent sera imputable sur les revenus fonciers au même titre cette fois que le déficit généré par les intérêts d’emprunt.
La fiscalité pour la location meublée
Les revenus issus d’un bien meublé relèvent de l’impôt sur les revenus à la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Bien meublé et imposition micro-BIC
Dans le cas où le loueur obtiendrait des recettes annuelles inférieures à 72 600€, il relève du régime appelé « micro BIC », dans ce cas ses recettes imposables sont automatiquement soumises à un abattement forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305€. Si vos recettes ne dépassent pas 305€, vous ne paierez pas d’impôt.
Bien meublé et imposition au bénéfice réel
Cependant s’il s’avère qu’un loueur d’un bien meublé possède un montant de recettes annuelles supérieures à 72 600 €, alors ce dernier relève du régime réel d’imposition sur les revenus de la catégorie BIC. A noter, que vous pouvez choisir le régime au bénéfice réel même si votre revenu est inférieur à 72 600€. Le régime BIC permet au loueur de déduire de l’intégralité de ses recettes le montant de ses charges, mais également des intérêts d’emprunt, et l’amortissement du bien et des meubles.
Dans le cas de la location meublée, les régimes des déficits applicables varient s’il s’agit d’un Loueur Meublé Professionnel (LMP), ou bien d’un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Pour être considéré comme LMP vous devez :
– Etre inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés,
– Dégager de cette activité des recettes annuelles supérieures à 23 000€,
– Recettes annuelles devant être supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Nous parlons ici des locations de biens dans la cadre de contrats de location dans le cas général. Les déclarations d’impôts sont différentes pour les loueurs de chambres d’hôtes ou meublés de tourisme. Si c’est votre cas, et que vous désirez des informations complémentaires sur le sujet, vous pouvez consulter le site du gouvernement en vous rendant sur les pages suivantes :
– https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1991