Le guide pratique du propriétaire : comment bien gérer son bien immobilier en location ?

Les propriétaires de biens immobiliers sont doublement gagnants lorsqu’ils mettent en location leur bien immobilier : en plus d’un revenu supplémentaire, la location de votre bien présente des avantages fiscaux.

Cependant pour une gestion immobilière optimale, certaines règles sont à respecter et vous devez également éviter de nombreux pièges. Dans cet article, découvrez tout ce que vous devez savoir si vous êtes propriétaire et que vous désirez louer votre bien. Suivez notre guide pratique étape par étape !

Faut-il mieux louer son bien vide ou meublé ?

Mettre en location un bien non-meublé

Lorsque vous louez un bien vide, évaluez le loyer en fonction de sa surface, la qualité du bien, mais également des commodités dans le quartier.

Durée du bail pour un bien non-meublé

Dans le cas d’un bien vide, le bail a une durée de 3 ans.

Préavis des locataires pour une location non-meublée

Pour un bien non meublé, le préavis réglementaire est de 3 mois. Cependant cette mesure peut s’adapter au cas par cas, et le préavis peut être de 1 mois dans les zones tendues.

Fiscalité pour un bien non-meublé

Si vous louez un logement vide, il sera imposé en tant que revenu foncier. Vous pouvez aussi bénéficier de réductions d’impôts et d’avantages fiscaux. En achetant dans le neuf et en louant sur une période de minimum 6 ans sous conditions de revenus du locataire vous pouvez bénéficier des avantages prévus par la Loi Pinel.

Le loyer et les charges locatives d’une location non meublée

Le montant du loyer est libre, cependant il doit évidemment être en adéquation avec l’offre et la demande du marché et de la zone géographique concernée. Le loyer est fixé en fonction de :

  • Situation géographique du bien,
  • Surface proposée,
  • Qualité du logement et des

En ce qui concerne les provisions pour charges, quittancées en sus du loyer en principal, vous pouvez demander au locataire le remboursement des charges locatives suivantes en les incluant dans les charges :

  • Dépenses d’entretien
  • Menues Réparations
  • Taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Mettre en location un bien meublé

 

Durée du bail pour une location meublée

Dans le cas d’un bien meublé, la durée du bail est de 1 an, et 9 mois pour les étudiants.

Préavis des locataires de bien meublé

Dans un bien meublé, le locataire bénéficie d’un préavis de 1 mois.

Fiscalité pour une location meublée

D’un point de vue fiscal, la location d’un bien meublé est plutôt intéressante pour un propriétaire puisqu’il peut bénéficier d’un revenu imposable comme « bénéfice industriel et commercial ».

Le loyer et les charges locatives pour un bien meublé

Pour la location des logements meublés, le loyer est environ 10 à 15% supérieur aux loyers des logements vides.

Comment rédiger une bonne annonce pour votre bien immobilier ?

Séduisez votre futur locataire avec un texte et surtout des photos représentatives qui lui donneront envie de vous contacter pour établir une visite. Mettez en avant les détails des avantages de votre logement. N’oubliez pas à insérer dans votre annonce plusieurs photos qui donneront une première idée sur l’offre, et qui la mettra le plus en valeur. Pour le texte de l’annonce, vous pouvez vous inspirer de modèles que vous trouverez facilement sur le net. Soyez direct dans votre texte, veillez à mettre en avant des informations importantes :

  • Prix du loyer,
  • Montant des charges,
  • Ce que comprennent les charges,
  • Type de chauffage,
  • Présence d’un ascenseur,

Vitrage…

Que doivent contenir les dossiers de candidature des locataires potentiels ?

Constituez une liste précise des documents et justificatifs dont vous avez besoin et remettez-la à votre futur locataire. Un décret datant du 5 novembre 2015 a fixé la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

Liste des pièces justificatives

Nous vous conseillons de demander les pièces suivantes : pièce d’identité, 3 derniers bulletins de salaire, contrat de travail, dernier avis d’imposition, 3 dernières quittances de loyers.

La caution

Vous êtes en droit de demander une caution à votre futur locataire à titre de garantie contre les loyers impayés, elle peut être de deux types :

  • Caution solidaire d’une personne physique (qui fournira les mêmes pièces justificatives que le candidat locataire)
  • Caution bancaire (généralement 6 à 12 mois du montant du loyer charges comprises)

L’assurance Loyers impayés

L’assurance Loyers impayés ou Garantie des Loyers Impayés est une sécurité pour les revenus du propriétaire bailleur. Cette assurance protège le propriétaire contre les loyers et charges impayés, les détériorations immobilières du bien, ou même le départ prématuré d’un locataire. Le coût de l’assurance loyers impayés est généralement de de 2 à 3 % du loyer du bien selon les assureurs. La Garantie des Loyers Impayés est stricte et exclue les salariés en situation précaire : CDD, période d’essai, intérimaires …

Comment choisir le bon locataire pour son bien ?

Contrôler sa solvabilité

En tant que propriétaire vous n’avez expressément pas le droit de demander à un candidat les documents suivants :

  • Relevé de compte bancaire,
  • Attestation de bonne tenue du compte bancaire,
  • Attestation d’absence de crédit en cours,
  • Attestation du précédent bailleur ou de l’employeur.

En revanche, pour être certain d’avoir à faire à un candidat honnête vous pouvez appeler son ancien propriétaire pour vous assurer qu’il s’agit d’un bon payeur.

Contrôler son emploi

Pour contrôler l’emploi déclaré par un locataire potentiel, vérifiez si l’entreprise où il travaille existe. Vous pouvez également vous assurer dans la santé financière de l’entreprise et si elle n’est pas en liquidation judiciaire en tapant son numéro Siren sur www.societe.com.

Contrôler son avis d’imposition

Quant à l’imposition, vous pourrez vérifier le numéro fiscal du candidat sur le site https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis .

Pour en savoir plus sur comment déceler les dossiers de location falsifiés, n’hésitez pas à consulter notre article spécial sur le blog.

Comment réussir l’entrée du locataire dans les lieux ?

Rédaction du bail

Vous pouvez maintenant rédiger votre contrat de bail qui comportera les éléments suivants :

  • Les noms et adresses du propriétaire et du locataire,
  • La description du bien,
  • Le montant du loyer, ainsi que des charges locatives avec leurs modalités,
  • Le montant du dépôt de garantie,
  • Les révisions périodiques de loyer,
  • Les clauses déterminant les conditions d’interruption le bail,
  • La caution,
  • La clause de réalisation des éventuelles réparations.

Organisation de l’état des lieux

Etape importante, l’état des lieux est obligatoire. Il sera consigné par écrit avec photos à l’appui.

Avant d’organiser l’état des lieux, assurez-vous que l’électricité et l’eau fonctionnent : interrupteurs, robinets…

Contrôlez également la chaudière (elle doit être révisée annuellement et les conduits d’évacuation des fumées nettoyés), les plaques de cuisson, le bon fonctionnement des appareils électroniques.

Pendant l’état des lieux, passez en revue chaque pièce en vous concentrant méthodiquement et avec précision sur :

  • L’état des plafonds, des sols, des murs ;
  • Fenêtres, poignées, volets, portes ;
  • Placards, tiroirs ;
  • Testez toutes les prises et les interrupteurs ;
  • Relevez les compteurs d’eau et d’électricité ;
  • Prenez des photos !

 

Toutes ces démarches vous permettront de bien établir votre contrat de bail. Toutefois, vous devrez consacrer beaucoup de temps à la recherche et au choix du locataire, être vigilant sur tout ce qui concerne les démarches et vérifications administratives. Pour bénéficier en toute sérénité de vos revenus locatifs, mais également pour gagner du temps et trouver le locataire idéal dans les meilleures conditions, confiez la gestion locative de votre bien immobilier aux équipes MCP Gestion et Patrimoine. Nos conseillers sont à votre écoute pour vous accompagner dans l’administration courante de votre bien. N’hésitez pas à nous contacter.

Option
liberté

4,50% ht

option
sérénité

6,50% ht


Garantie
Loyers impayés

2,35% TTC

Confier la gestion de son bien immobilier à un professionnel permet une meilleure mise en valeur du bien lors de sa mise en location, une relation locataire / propriétaire basée sur la confiance, un véritable gain de temps et de sérénité pour les propriétaires. 

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